Najem instytucjonalny w Polsce

Najem instytucjonalny w Polsce

Mateusz Feszler

Geneza najmu instytucjonalnego w Polsce

Najem instytucjonalny wprowadzono do polskiego prawa w ramach nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zwaną dalej w artykule „Ustawą o ochronie praw lokatorów", która weszła w życie 11 września 2017 roku. Za jego wprowadzeniem przemawiał fakt, że tradycyjny rynek najmu w Polsce był postrzegany przez wielu inwestorów jako ryzykowny dla wynajmujących. Najem instytucjonalny upraszcza procedury odzyskiwania lokalu dzięki aktowi notarialnemu, w którym najemca zobowiązuje się do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Wprowadzenie najmu instytucjonalnego miało w ten sposób zachęcić inwestorów, również zagranicznych, do inwestowania w polski rynek nieruchomości, a co za tym idzie profesjonalizacje rynku najmu w Polsce. Założeniem ustawodawcy było zwiększenie ilości mieszkań na wynajem i ustabilizowanie się cen wynajmowanych mieszkań. Jak wynika z przygotowanego przez Narodowy Bank Polski Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r odnotowano najwyższy dotychczasowy popyt na najem mieszkań spowodowany zwiększeniem się udziału na rynku pracy osób zagranicznych (około 20% najemców). Około 28% najemców to menadżerowie i wysoko wykwalifikowani specjaliści. Blisko 1/3 najmujących stanowili studenci krajowi i zagraniczni. Wprowadzeniu najmu instytucjonalnego przyświecało również złagodzenie problemu braku mieszkań na polskim rynku. W 2017 r. zaobserwowano również silny wzrost popytu na zakup nieruchomości, co wiązało się z ograniczeniem dostępności mieszkań.

Aktualny rynek najmu instytucjonalnego

Od czasu wprowadzenia najem instytucjonalny zyskał w Polsce znaczną popularność i dynamicznie się rozwija. Wskazują na to m.in. raport wydany przez firmę Colliers. Uwzględnia on dane z końca III kw. 2024 r. i wskazuje, że Polska stała się liderem rynku najmu instytucjonalnego w Europie Środkowo-Wschodniej. Rozwojowi rynku w szczególności przewodzi Warszawa, gdzie na koniec 2024 r. znajdowało się około 8 000 mieszkań w ramach najmu instytucjonalnego. Dane z raportu wskazują również na znaczny rozwój we Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi. Warto pokreślić również jak wygląda wzrost mieszkań, które wynajmowane są w ramach najmu instytucjonalnego. Na przestrzeni ostatniego roku liczba mieszkań w tym segmencie wzrosła o 112%, osiągając w Polsce 20 900 jednostek, a 8 400 w tym momencie znajduje się w budowie. Rosnące ceny nieruchomości i utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych sprawiają, że najem instytucjonalny staje się atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących stabilnych i nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych. Rynek ten jest również w Polsce bardzo nowoczesny, na co wskazują słowa Doroty Wysokińskiej-Kuzdry, dyrektorki w firmie Colliers - Polska wyróżnia się w regionie nie tylko samą liczbą projektów PRS - na uwagę zasługuje również liczba inwestycji w tym segmencie certyfikowanych pod kątem zrównoważonego rozwoju w systemie BREEAM. Inwestorzy coraz chętniej wdrażają również rozwiązania ekologiczne, które wprost przekładają się na obniżenie kosztów operacyjnych, a jednocześnie wpisują się w korporacyjne założenia związane z dekarbonizacją posiadanych nieruchomości.

Aspekt prawny najmu instytucjonalnego

Najem instytucjonalny to umowa zawarta między właścicielem, a lokatorem o najem lokalu, który należy rozumieć jako lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domach wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Cechę szczególną, odróżniającą najem instytucjonalny od innych rodzajów najmu stanowi kwalifikacja podmiotowa wynajmującego, ponieważ jest nim zawsze osoba fizyczna, prawna albo ułomna osoba prawna, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Właśnie ten przepis ustawy stanowi, że najem instytucjonalny kierowany jest do inwestorów i podmiotów zajmujących się wynajmem lokali w sposób zawodowy. Najem instytucjonalny zawsze zawierany jest na czas oznaczony, co wiąże się z wyłączeniem art. 661 Kodeksu cywilnego, który określa, że najem może po wskazanym okresie (w przypadku zawarcia umowy najmu na czas dłuższy niż dziesięć lat, a w przypadku zawarcia jej między przedsiębiorcami na okres przekraczający trzydzieści lat) zostać automatycznie zawarty na czas nieoznaczony. Zmiana ta jest istotna z punktu wynajmującego, ponieważ ustanawianie umów najmu na czas nieoznaczony, znacznie ułatwia usunięcie z mieszkań niechcianego najemcy. Ważną różnicą w stosunku do najmu lokalu zawartego w Kodeksie cywilnym jest również wymóg oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, że poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu trwania umowy oraz przyjęcia do wiadomości, że prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie będzie mu przysługiwało. Należy zauważyć, że forma aktu notarialnego jest zastrzeżona pod rygorem nieważności. Do wniosku (...) załącza się: żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą oraz dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela. Wnioskodawca w niniejszej sprawie nie załączył do wniosku dokumentu potwierdzającego przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczyło żądanie właściciela. Wniosek należało tym niemniej oddalić, bowiem z załączonego do wniosku żądania opróżnienia lokalu nie wynikało, iż zostało sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

W celu zabezpieczenia przed poniesieniem przez wynajmującego ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu lub brakiem zapłaty na czas czynszu przez najemcę, można uzależnić zawarcie umowy najmu od zapłaty kaucji zabezpieczającej, która nie może przekraczać sześciokrotności czynszu za dany lokal. Przepis ten jest poszerzeniem zdolności egzekwowania potencjalnych zobowiązań od najemców. Warty podkreślenia jest również fakt, że najemca musi uzupełniać kwotę kaucji, jeśli wynajmujący będzie zmuszony z niej skorzystać. Kaucja podlega zwrotowi w przeciągu miesiąca od zakończenia umowy najmu. Umowa najmu instytucjonalnego musi zostać zawarta pisemnie pod rygorem nieważności. Jest to różnica w stosunku do najmu zawartego w Kodeksie cywilnym, w którym ustawodawca nie unieważnia stosunku najmu w przypadku braku sporządzenia pisemnej umowy, a w razie niezachowania formy pisemnej poczytuje umowę za zawartą na czas nieoznaczony, jeśli była zawarta na czas dłuższy niż rok.

Istotną kwestią ustalenia stosunku umowy między właścicielem a najemcą jest wysokość płaconego czynszu. W przypadku najmu instytucjonalnego, kwoty te mogą być większe niż w przypadku najmu okazjonalnego, czy najmu uregulowanego w Kodeksie Cywilnym. Mieszkania oferowane w ramach najmu instytucjonalnego są często w wyższym standardzie. Warto zauważyć, że inwestorzy którzy prowadzący działalność gospodarczą w sektorze PRS, oczekują zwrotu z inwestycji, co oznacza, że czynsze muszą być dostosowane do kosztów budowy, wykończenia i utrzymania nieruchomości. Należy również zasygnalizować różnicę w uregulowaniach w związku z Kodeksem cywilnym. W przypadku najmu instytucjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie, co daje wynajmującemu pewną swobodność w podwyższaniu czynszu i nie powoduje dodatkowych ograniczeń poza tymi, które podmioty stosunku cywilnoprawnego same zawrą w umowie. Jest to znaczne rozróżnienie i osłabienie pozycji lokatora w stosunku do najmu lokalu uregulowanego w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 9 ust. 1b u.o.p.l. podwyższenie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Umowę najmu instytucjonalnego kończy się po upływie czasu na jaki została ona zawarta lub w przypadku, gdy dojdzie do jej wypowiedzenia. Jeśli najemca, nie opuści zgodnie z umową zajmowanego lokalu, właściciel przekazuje mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia co w szczególności powinno zawierać wskazane żądanie tj.: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Następnym krokiem właściciela, w przypadku dalszego niespełnienia żądania, będzie wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który jest jednym z wymaganych dokumentów przy zawieraniu najmu instytucjonalnego. Wraz ze złożonym wnioskiem do sądu należy załączyć żądanie opróżnienia lokalu oraz dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu. W sytuacji tej pojawia się pytanie, jakie konsekwencje budzi niedostarczenie wszystkich dokumentów przez właściciela lokalu. Przykładem rozstrzygnięcia takiej sprawy jest Postanowienie Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu (II Co 4629/19), w którym wnioskodawca nie załączył do wniosku dokumentu potwierdzającego przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu. Ze względu na to, że celem postępowanie przed sądem jest sprawdzenia kompletności i prawidłowości dokumentacji, sąd oddalił wniosek o nadanie klauzuli wykonalności żądania, co jednak jak podkreślił sąd, nie pozbawiło wierzyciela ochrony prawnej, a wniosek może zostać złożony ponownie w przyszłości i rozpatrzony pozytywnie w przypadku dostarczenia prawidłowych dokumentów. W uzasadnieniu faktycznym sąd wskazał, że wnioskodawca musi mieć bowiem na uwadze, iż postępowanie klauzulowe jest postępowaniem o charakterze ściśle formalnym, w którym wszystkie dokumenty niezbędne do uwzględnienia wniosku winny zostać złożone wraz z wnioskiem. To wnioskodawca odpowiada za takie przedstawienie dokumentów, zgodnych z wymogami ustawowymi, które umożliwia zapoznanie się z ich treścią (...) i ponosi konsekwencje zaniechania powołania twierdzeń i wniosków dowodowych bądź powołania takich, które okazały się nieprzydatne. Ustawodawca nieprzypadkowo bardzo dokładnie opisał proces eksmisji niechcianego lokatora. Celem tego było zachęcenie inwestorów do inwestycji w rynek najmu funkcjonujący w Polsce poprzez zmniejszenie podejmowanego przez nich ryzyka natrafienia na nieuczciwych lokatorów. W przypadku najmu instytucjonalnego, tak jak wskazałem to powyżej, dokładnie opisano proces zakończenia najmu oraz wejścia na drogę sądową w sytuacji braku współpracy ze strony lokatora.

W przypadku najmu instytucjonalnego, jak i najmu uregulowanego w Kodeksie cywilnym stosuje się takie same przepisy dotyczące wystąpienia awarii w mieszkaniu, która wywołuje szkodę lub zagrażają bezpośredniemu powstaniu szkody. Jeżeli lokator nie jest obecny lub odmawia umożliwienia dostępu do lokalu, właściciel ma prawo wejść do niego w obecności funkcjonariuszy Policji lub straży gminnej (miejskiej), a w razie szczególnie wymaganej potrzeby – także przy pomocy straży pożarnej. W przypadku otwarcia lokalu pod nieobecność lokatora lub innej pełnoletniej osoby, która na stałe z nim zamieszkuje, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim przedmioty aż do momentu powrotu lokatora. Działania te powinny zostać udokumentowane w protokole ze zdarzenia. Obowiązkiem lokatora jest, po wcześniejszym ustaleniu terminu, umożliwienie właścicielowi dostępu do lokalu w celu przeprowadzenia okresowego przeglądu stanu technicznego lokalu i jego wyposażenia, a w szczególnych przypadkach również doraźnych działań naprawczych, mających na celu ocenę zakresu niezbędnych prac oraz ich realizację. Dodatkowo, właściciel może przeprowadzić niektóre prace, które zgodnie z umową obciążają lokatora, jeżeli wcześniej uzgodniono termin wykonania tych czynności. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku najmu instytucjonalnego nie stosuję się przepisu określającego, że lokator może na koszt właściciela przenieść się do innego lokalu, jeśli wynajmowany przez niego lokal wymaga naprawy. Uprawnienie te może stwarzać duże problemy dla wynajmującego, również z tego powodu, że po zakończonych naprawach wynajmujący nie może podnieść czynszu. Z tego powodu, w celu ochrony interesów wynajmującego, przepisy te zostały wyłączone z najmu instytucjonalnego.

Interes właściciela lokalu chroniony jest również poprzez możliwość wypowiedzenia umowy najmu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadkach, w których mimo upomnień lokator nadal używa lokalu w sposób niezgodny z umową lub rażąco narusza obowiązki wynikające z miru domowego poprzez doprowadzania do powstania szkód i niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Właściciel może również wypowiedzieć umowę jeśli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal i nie uzyskał na to zgody pisemnej właściciela. Wymieniając powody, w których właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, należy również wymienić najczęstszy powód sporów z lokatorami, a mianowicie brak zapłaty czynszu za wymagany okres. Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W przypadku wypowiedzenia najmu ze względu na zaległości związane z opłatą czynszu przez lokatora należy zwrócić również uwagę na orzecznictwo sądowe, które często staje po stronie słabszego podmiotu w relacji cywilnoprawnej. Przykładem takiego wyroku jest orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który orzekł, że na wniosek osoby, której wcześniej wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów (...), gdy przyczyną rozwiązania stosunku prawnego było zadłużenie spowodowane pogorszeniem sytuacji materialnej najemcy, możliwe jest ponowne zawarcie umowy najmu, jeżeli osoba ta nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu, a w przypadku pracowni do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki - nieprzerwanie ją użytkuje w tym celu, i jeżeli ustała przyczyna, z powodu której została rozwiązana umowa najmu, przy czym warunek ten uważa się za spełniony również w przypadku, jeżeli jest podpisane oraz realizowane porozumienie dotyczące spłaty zadłużenia. Z uprawnienia do ponownego zawarcia umowy na powyższych warunkach można skorzystać tylko jeden raz. Należy również wspomnieć, że również inny lokator lub właściciel innego lokalu w danym budynku mogą wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego najmu w przypadku rażących naruszeń lokatora. Sąd może również nakazać eksmisji współlokatora, małżonka, rozwiedzionego małżonka, jeżeli jego postępowanie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie z daną osobą.

Ustawą o ochronie praw lokatorów przewiduje również negatywne konsekwencje dla lokatorów, którzy zajmują lokal bez tytułu prawnego. Przewidziane (...) odszkodowanie ma charakter świadczenia za tzw. bezumowne korzystanie z lokalu. Powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki mógłby uzyskać właściciel w rozrachunku miesięcznym. Odszkodowanie te, ograniczone jest jednak zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego jedynie do osób pełnoletnich. Nie można natomiast dochodzić roszczeń o odszkodowanie od osób małoletnich zamieszkających w danym mieszkaniu ze swoimi rodzicami, nawet jeśli im również nie przysługuje tytuł prawny do jego zamieszkiwania. Małoletniemu nie można tym samym przypisać woli pozostawania (zamieszkania) w określonym miejscu, ponieważ wolę tę wyrażają rodzice wykonując władzę rodzicielską. Tym samym brak możliwości wyrażenia woli zamieszkiwania po stronie małoletniego sprawia, że nie "zajmuje" on lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, co ma oczywiste konsekwencje w zakresie braku zobowiązania do zapłaty odszkodowania za ewentualne korzystanie bezumowne z lokalu. Kolejnym zagadnieniem prawnym rozstrzyganym przez Sąd Najwyższy w związku z odszkodowaniem za tzw. bezumowne korzystanie z lokalu było zagadnienie odszkodowania uzupełniającego i okresu jego przedawnienia. Jego wprowadzenie do ustawy wynikało z faktu, że w sytuacji gdy do wysokości czynszu najmu lokalu nie były wliczane należności z tytułu tzw. opłat niezależnych od właściciela (m.in. opłaty za korzystanie z mediów), to odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu najmu, jakie obowiązana jest uiszczać co miesiąc osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, nie rekompensuje właścicielowi lokalu strat związanych z koniecznością ponoszenia za tę osobę wydatków z tytułu tych opłat. Mimo, że początkowo orzecznictwo skłaniało się do trzyletniego terminu przedawnienia, aktualnie należy uznać dziesięcioletni termin przedawniania za poprawny.

Najem instytucjonalny z dojściem do prawa własności

Instytucją wprowadzoną do polskiego porządku prawnego w 2018 r., czyli już po wejściu w życie Ustawy o ochronie praw lokatorów, jest najem instytucjonalny z dojściem do prawa własności. Taki model wspierania mieszkalnictwa praktykowały już we własnym zakresie niektóre zamożniejsze gminy w kraju, jak chociażby Poznań czy sąsiadującą z nim gmina Tarnowo Podgórne. Od 1 stycznia 2022 r. wprowadzono również możliwość zawierania umów najmu oferowanego przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) lub społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM).

Wskazany rodzaj umowy najmu dotyczy lokali dla których założona została księga wieczysta. Zawrzeć ją mogą, podobnie jak w przypadku wcześniej opisywanego najmu instytucjonalnego, osoby fizyczne, osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadająca osobowości prawnej, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Ważnym wymogiem jest tu fakt, że wynajmujący musi być właścicielem danego lokalu. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności musi zawierać zobowiązanie najemcy do zakupu wynajmowanego lokalu oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia prawa własności lokalu na najemcę, łącznie z prawami niezbędnymi do jego użytkowania. Dojść do tego musi najpóźniej w dniu wygaśnięcia umowy najmu, po uiszczeniu przez najemcę ustalonej ceny za lokal. Zawarcie takiej umowy musi nastąpić w formie aktu notarialnego na czas oznaczony. Podobnie jak w przypadku najmu instytucjonalnego, właściciel może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia kaucji, a najemca załącza oświadczanie o poddaniu się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego. Najemca jest również w szczególności zobowiązany do zapłaty czynszu, opłat niezależnych od właściciela i innych opłat, a także spłaty ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób, jaki zostało to określone w umowie. Należy również podkreślić, że w przypadku wskazanej instytucji występują obligatoryjne elementy umowy, na które składają się: określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy; oznaczenie przedmiotu umowy; czynsz najmu, opłaty niezależne od właściciela oraz inne opłaty związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego; cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego; harmonogram określający wysokość i terminy płatności poszczególnych rat ceny sprzedaży; zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny; zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie; termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu; oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki (...); zgodę wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę, jeżeli takie obciążenie hipoteczne istnieje; oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego (...) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Należy się przyjrzeć możliwości wypowiedzenia najmu przez wynajmującego jak i najemcę. O ile w przypadku tego pierwszego, przepisy nie różnią się znacznie od tych obowiązujących przy najmie instytucjonalnym, w przypadku najemcy ustawodawca zawarł przepis umożliwiający mu wypowiedzenie umowy ze względu na zmianę sytuacji życiowej, co ma zabezpieczać go przed sytuacją, w której nie byłoby go stać na zapłatę ceny za sprzedawany lokal. Wynajmujący natomiast, we wskazanej sytuacji, jest zobowiązany do zwrotu kwoty wpłaconej przez najemcę (w formie miesięcznych rat) na poczet sprzedaży lokalu mieszkalnego. Nie może ona być niższa niż wysokość kwoty, którą najemca wpłacił na poczet lokalu, który zamierzał kupić. Kluczowym elementem jest ustalenie warunków, na jakich dochodzi do przeniesienia prawa własności lokalu na najemcę, który po spełnieniu określonych warunków staje się jego właścicielem. Z perspektywy zarówno wynajmującego, jak i najemcy, tego rodzaju umowa stanowi korzystną formę rozwiązania kwestii mieszkaniowych, szczególnie w przypadku osób, które planują nabycie nieruchomości, ale nie dysponują wystarczającym kapitałem na zakup nieruchomości w momencie podpisania umowy i może być przystępniejszą opcją niż próba wzięcia kredytu na mieszkanie.

Podsumowanie

Najem instytucjonalny w Polsce rozwija się na ten moment w sposób zadowalający. Polska stała się liderem ściany wschodniej jeśli chodzi o ofertę najmu instytucjonalnego. Zachęca ona również do inwestowania przez przedsiębiorców w budowę lokali na wynajem, których w Polsce rozrasta się bardzo szybko, jednak nadal jest bardzo małą częścią rynku wynajmu nieruchomości. Na koniec września 2024 roku sektor PRS w Polsce stanowił około 1 proc. rynku najmu instytucjonalnego. Dla porównania, w Danii PRS odpowiada za niemal 50 proc. rocznego wolumenu wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Inwestorzy przewidują jednak dalszy wzrost rynku, który w ciągu najbliższych trzech lat może wzrosnąć nawet 2,5 krotnie. Oznaczałoby to utrzymanie się wzrostowego trendu powstawania nowych mieszkań, których w 2028 r. mogłoby być już nawet ok. 55 tys. Sprzyjają temu nie tylko warunki rynku nieruchomości w Polsce, ale również uregulowania prawne, które kształtują silną pozycję wynajmującego względem najemcy.

Bibliografia

Brzozowski Adam i in., Zobowiązania. Część szczegółowa, 5. Wydanie Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o.– Podręcznik, Warszawa 2021

Jak instytucjonalny najem kształtuje rynek mieszkań w Polsce?, www.forbes.pl,

Kacprzak Iwona, Najemca wykupi lokal, ale tylko po cenie rynkowej, o ile wcześniej spełni kilka warunków, www.gazetaprawna.pl

Łaszka Jacek, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. Departament Analiz Ekonomicznych Narodowego Banku Polskiego

Nazaruk Piotr, Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, Nazaruk Piotr (red.), Warszawa 2019

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 ze zm.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U.1964. Nr 16 poz. 94 ze zm.

Postanowienie Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 9 czerwca 2021 r., II Co 931/21, LEX nr 3210260

Postanowienie Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 8 listopada 2019 r., II Co 4629/19, LEX nr 3049574

Sztejter Paweł, Gawrońska Aleksandra, Pietruszyńska Krystyna, Pospiech Patrick, Polski rynek PRS wzrośnie 2,5 krotnie w ciągu trzech lat, www.JLL.pl

Wyrok SA w Warszawie z dnia 27 lutego 2020 r., VI ACa 80/19, LEX nr 3039873

Wyrok SN z dnia 31 maja 2022 r., I NSNc 539/21, LEX nr 3350684

Wyrok SN z dnia 18 lipca 2024 r., II NSNc 433/23, LEX nr 3738873

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 lutego 2013 r., II SA/Wa 1883/12, LEX nr 1323802

Wysokińska-Kuzdra Dorota, Witkowski Michał, CEE Living Sector. Emerging Trends and Opportunities in the CEE Living Market 2024, Colliers

Wysokińska-Kuzdra Dorota, Witkowski Michał, Polska zdecydowanym liderem rynku PRS w regionie Europy Środkowo Wschodniej, www.colliers.com